Содержание
В быту все говорят «аренда квартиры», но в праве для жилья используется термин «наем жилого помещения». Это важно не ради занудства, а потому что на найм распространяются специальные нормы Гражданского кодекса о жилых помещениях (гл. 35, ст. 671–688) и положения жилищного законодательства: они отличаются от правил для «аренды» нежилой недвижимости.
В 2025 году частному собственнику и нанимателю достаточно заключить письменный договор найма (бумажный или электронный), без госрегистрации. Максимальный срок — до 5 лет; если срок в договоре не указан, он считается заключенным на 5 лет. Налоги — отдельный блок: либо НДФЛ как у физлица, либо НПД (самозанятый) при сдаче внаем.
Что разберем: краткая и расширенная формы договора; примеры формулировок; найм «между физлицами»; опись имущества; коммунальные платежи; регистрация по месту пребывания; налоги.
Нужен всегда, если вы передаете жилье во владение и пользование за плату. Устные договоренности — высокий риск спора.
Стороны и предмет. Подписывают собственник(и) или представитель по доверенности и наниматель(и). В предмете подробно опишите квартиру: адрес, площадь, этаж, количество комнат, кадастровый номер (если есть), состояние, комплектацию (бытовая техника, мебель). Состояние фиксируйте актом и фото.
Срок и цена. Варианты — 1 месяц, 1 год, 2–5 лет. Если срок не указан — по закону это 5 лет. В валюте — рубли. Укажите дату и способ оплаты, индексацию (процент или индекс).
Ключевые «защиты» сторон:
— Обеспечительный платеж (депозит): размер, сроки возврата, основания удержания.
— Опись/фото, акт с показаниями счетчиков и перечнем ключей.
— Запрет поднайма, коммерческого использования, перепланировок.
— Правила доступа для осмотров и аварийных работ (уведомление за 24 часа).
— Порядок расторжения и уведомления.
Подходит для кратких отношений с минимальными рисками: одна комната, базовая мебель, «въехал-выехал». Обязательно: стороны, предмет, срок/цена, коммуналка, депозит, запреты, расторжение. Риск — мало деталей: слабее доказательная база по состоянию и имуществу.
Оптимум для большинства: добавьте пролонгацию, индексацию, доступ для работ, правила дома, порядок фотофиксации, регистрацию по месту пребывания при необходимости, претензионный порядок.
Если сдаете на 1–5 лет и квартира укомплектована: делайте подробную опись с ориентировочной стоимостью, приложите график платежей, таблицу счетчиков, пропишите мелкий/капитальный ремонт и правила дома (тишина, гости, животные, курение).
Для краткосрочного — удобны 14-дневные уведомления о расторжении и депозиты с быстрым возвратом. Для долгосрочного — пролонгация по умолчанию при отсутствии возражений за 30–60 дней до даты окончания.
Электронный договор — когда уместен, чем подписывать, как хранить
Между физлицами можно заключить электронный договор и признавать юридическую силу простой/усиленной электронной подписи (например, одноразовый код, подтвержденный в регламенте переписки) либо КЭП. Хранить — в виде PDF/архива переписки и подписанных файлов; важно предусмотреть это в договоре.
Шаблон краткосрочного договора
Вписывайте паспортные данные, контакты, e-mail для уведомлений. Если несколько нанимателей — отметьте солидарную ответственность за платежи и сохранность имущества.
Если собственников двое и более — подписывают все либо действует представитель по нотариальной доверенности. При распоряжении общим имуществом супругов уточняйте согласие супруга(и) (лучше — письменное).
Состав проживающих фиксируйте в Приложении (ФИО, дата рождения, родство). За детей отвечает наниматель; укажите порядок посещений людьми «не из списка».
Опись — таблица: предмет/состояние/ориентировочная стоимость/заметки + фото. Спорные зоны — бытовая техника, стеклокерамика, столешницы, мягкая мебель.
Пропишите: кто делает фото/снятие показаний, когда и как передает; что считается «включено» в плату; что оплачивается дополнительно; как считать при частичном месяце.
Включите пункт о доступе для показов (1–2 раза в неделю, уведомление за 24 часа) и компенсации неудобств (фиксированная сумма/скидка с платы).
Запреты сформулируйте ясно и корректно: «Запрещается содержание животных, за исключением…», «Поднаем допускается только при письменном согласии», «Нарушение — существенное, дает право на расторжение».
НДФЛ у физлица-собственника. Доход от найма облагается НДФЛ по действующим ставкам. Если арендатор — организация или ИП, он выступает налоговым агентом и удерживает НДФЛ из дохода; в этом случае 3-НДФЛ по этим суммам не подается. Если арендатор — физлицо, собственник декларирует доход сам; подтверждения — расписка/выписка.
Самозанятый (НПД). Разрешен при сдаче жилья как физлицам, так и организациям/ИП. Ставки: 4% — с доходов от физлиц; 6% — от организаций/ИП. Удобно для «белой» сдачи без деклараций. В договоре можно указать, что наймодатель применяет НПД и выдает чек через приложение.
Подтверждение платежей. Предпочтительно безнал; если наличные — расписка с датой и суммой. Храните весь комплект — это защита обеих сторон.
Основания досрочного расторжения. Существенные нарушения: систематическая неуплата, порча имущества, нарушение порядка пользования, поднаем без согласия, использование не для проживания. Установите срок на устранение (например, 10 дней) и порядок уведомления.
Возврат депозита, зачет ущерба. Возврат — в срок (5–7 рабочих дней) после сдачи ключей и закрытия коммуналки. Ущерб — по акту/чекам; износ от обычного использования ущербом не считается.
Пролонгация и «молчаливое» продление. Чтобы избежать споров, прямо пропишите: «Стороны могут договориться об автоматической пролонгации (например, на 11 месяцев). Если соответствующее условие отсутствует, при продолжении пользования и отсутствии возражений договор по закону считается возобновленным на неопределенный срок».
Нужна ли гос регистрация договора найма?
Нет, для жилых помещений — не требуется, даже если договор на срок более года.
Можно ли «без паспортных данных»?
Не рекомендуется. Для надежной идентификации сторон укажите ФИО, дату рождения, паспортные данные, адрес регистрации и контакт для уведомлений (e-mail)
«На 1 лист» — допустимо ли и какие риски?
Допустимо, но высокие риски споров из-за лакун: делайте хотя бы акт и фото.
Как прописать право регистрации по месту пребывания?
Прямо: «Наймодатель обязан предоставить согласие и документы; Наниматель вправе оформить регистрацию при проживании свыше 90 дней».
Кто оплачивает мелкий ремонт и расходники?
Обычно — Наниматель (лампы, прокладки, мелкие расходники до оговоренного лимита), капитальные вещи — Наймодатель.
Можно ли запретить животных/поднаем/курение?
Да, если запрет прямо прописан.
Как правильно оформить «в пользу арендодателя»?
Четкие правила: депозит, пеня, запреты, фотофиксация, досрочное расторжение при нарушении, претензионный порядок.
