Раздел недвижимости при разводе

Каковы особенности деления недвижимости при разводе? Какие при этом есть права у обеих сторон бракоразводного процесса?

Разделить недвижимость при разводе можно следующими способами:

• Добровольно. При этом, возможно, как посредством брачного контракта, так и с помощью нотариального соглашения. Первый вариант актуален для тех разводящихся пар, которые ещё перед вступлением в брак или во время самого брака позаботились о составлении брачного контракта. Второй вариант – это подспорье для тех, кто не прибегнул к составлению брачного контракта. И, как правило, нотариальное соглашение составляют уже после развода. Но законодательно ничто не мешает составить его и во время существования самого брака.
• В судебном порядке – по иску супругов.

Брачный договор

При разделе недвижимости при разводе супругов посредством такого инструмента как брачный договор, важно учитывать следующие особенности:

• Брачный договор – это возможность максимально бесконфликтно разрешить ситуацию. Да и психологически при наличии брачного договора легче: ведь имущественные права и обязанности супругов юридически зафиксированы обоюдно ещё в момент, когда люди были нацелены на взаимную жизнь и находили «общий язык» друг с другом, и деление недвижимости при разводе рассматривали только как теоретический вариант.
• Брачный договор – это очень удобный инструмент в силу своей гибкости. В нем можно определить судьбу любого имущества, в том числе приобретаемого в будущем.
• Чтобы процедура раздела недвижимости при разводе супругов действительно прошла без неприятных сюрпризов, важно соблюсти нотариальную форму договора.

Впрочем, есть такое мнение что иногда брачный договор становится одним из факторов развода. Это связано с тем, что брачный договор способен поставить одного из супругов в более уязвимое положение, указывая на то, кто изначально «в доме хозяин».

Нотариальное соглашение

• Если брачный договор не заключался, в случае отсутствия спора между супругами, квартиру, дом, дачу, автомобиль можно разделить по нотариальному соглашению.
• При заключении такового самостоятельно могут определять судьбу каждого из объектов либо устанавливать доли.
• Кроме выделения долей нотариальное соглашение также вполне позволяет прибегнуть к другим способам раздела имущества.
• Это могут быть передача (отчуждение) дома, квартиры в пользу одного супруга, выплата денежной компенсации другому.
• Отказ от имущества одним супругом в пользу другого также оформляется у нотариуса.

Раздел недвижимости в судебном порядке

Если вопрос разрешается через суд, то процесс протекает следующий механизм:

• Инициатор раздела имущества – истец пишет заявление и направляет его в суд.
• В судебных заседаниях стороны уточняют требования, раскрывают доказательства, ходатайствуют о назначении экспертиз и о вызове свидетелей
• После участия сторон в прениях суд удаляется для вынесения решения. Резолютивная часть оглашается в итоговом заседании, а в силу решение суда вступает, согласно законодательству, через месяц после подготовки полного текста решения (с мотивировочной частью).

Увы, недобросовестные участники процесса часто «подстраивают» обстоятельства под себя. Например, нередки случаи, когда один из бывших супругов создаёт, например, искусственную задолженность. В этом случае он пытается уменьшить долю супруги/cупруга в совместно нажитой квартире, доме.

Если затрагиваются вопросы несовершеннолетних

Часто актуальным становится вопрос о судьбе недвижимости при разводе, особенно в случаях, если есть несовершеннолетние дети. Необходимо помнить, что вне зависимости от возраста дети могут быть владельцами жилья. И поэтому распространённая цель одного из родителей при разводе – обеспечение ребёнка жильём.

Если жильё делится по долям (при том, что вопрос может быть решен через суд), то учесть эти нюансы не так сложно. Но если же жилье требует обмена, возникает много юридических тонкостей, и опять-таки нужен хороший юрист.

Если есть ипотека

В подавляющем большинстве случаев, если жильё приобретено посредством ипотеки, то один из супругов – заёмщик, второй созаёмщик по кредиту.

Чтобы разделить имущество при разводе, можно пойти тремя путями:

1. Переоформить ипотеку.
2. Отказаться от квартиры, дома и, соответственно, кредита. При этом отказавшийся супруг имеет право требовать денежную компенсацию.
3. Произвести раздел кредита и затем опять-таки переоформить ипотеку.

Особое место занимает жильё, приобретенное по военной ипотеке, законодательно его разделить крайне сложно. Ведь в большинстве случаев основа здесь – федеральные целевые средства. И если используются только они, разделить имущество практически невозможно. Закон здесь строг. Но есть и другая ситуация: часть денег на ипотеку – из федерального бюджета, часть – личные сбережения супругов. И если один из них предоставит документы, что они получены на основе дарственной, наследства (в последнем случае требуется свидетельство о наследстве), то шансы разделить существенно увеличиваются.

Если есть совместная коммерческая недвижимость

Также на практике при разделе имущества возникает немало претензий, споров с разделом коммерческой недвижимости. Хотя в данном случае законы очень чёткие.

Если объект приобретен ещё до брака, даже если в последующем супруги использовали её для совместного бизнеса (например, услуг общепита), разделу имущество не подлежит.  А вот доходы, которые получены от бизнеса, разделу подлежат.

Если коммерческая недвижимость куплена в браке, ситуация иная – могут выделяться доли каждому из супругов. Но большое значение имеет, какая у компании организационно-правовая форма, если речь идёт об ООО, разделу подлежит только доля супруга в доходах, ведь недвижимость в этом случае – собственность юридического лица.

Иногда, если очевидно, что коммерческую недвижимость придётся делить, один из супругов заранее готовится и продаёт имущество. В этом случае имущество поделить нельзя. Но при грамотно составленном иске реально поделить доход, полученный от продажи, или оспорить договор продажи такого имущества.

Установление факта увеличения стоимости

Нередко в судебной практике и такая ситуация, когда квартира приобретена совместно, но при покупке её стоимость была одной, а в дальнейшем один из супругов вложился в дорогостоящий ремонт и реальная стоимость квартиры значительно возросла.

И при разделе имущества (с передачей квартиры в собственность одному из супругов и компенсацией другому) возникает вопрос, по какой стоимости оценивать квартиру, и как доказать, что в процессе ремонта квартира реально подорожала. В этом случае нужна экспертиза. Если есть квитанции затрат на ремонт, то есть все шансы выиграть дело.